부동산 · 임대차 · 매매
매매계약 ㅣ 임대차
부동산 · 임대차 · 매매
부동산 소송은 토지나 건물 등 소송의 금액이 큰 경우가 많고, 따라서 피해자가 많아 채무불이행 또는 계약 해지 등 손해배상책임의 복잡한 쟁점을 다룰 수밖에 없습니다.
임대차 분쟁의 다양한 유형
- – 임차보증금 반환에 관한 법률관계
- – 보증금 증액의 한계
- – 임차보증금 반환에 관한 법률관계
- – 임대차 기간 만료 후 임대차 계약의 갱신 및 효력
- – 선순위 저당권에 대한 임차인의 대항력
- – 경매나 공매 시 임차보증금의 우선변제권
- – 주택의 공유자 중 일부와 체결한 임대차계약의 효력
- – 임차인이 무단 전대한 전차인의 과실로 임차 목적물이 망가(혹은 소실 등)질 경우 임차인의 책임 여부
- – 임대인이 ‘새 임차인을 구하지 못했다’는 이유로 임차보증금을 반환하지 않을 경우
- – 임대차 계약시 보증금을 안전하게 보호하는 방법
- – 전입 신고시 층·호수를 잘못 기재한 경우 주택임대차보호법상의 대항력
- – 임대인이 임대 목적물의 부속시설(부엌, 화장실 등)을 수선해주지 않을 경우
매매계약
매매는 매도인이 매수인에게 재산권의 이전을 약정하고 매수인은 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약입니다.
따라서 매매계약이 성립되면, 매도인은 매수인에게 해당 부동산의 권리를 이전하여야 하며, 매수인은 그 대금을 지급하여야 합니다.
매매대금청구
담보책임매매에 의하여 이전된 권리나 권리의 객체인 물건에 불완전한 점 이 있는 경우에 매도인이 부담하는 일정한 책임(손해배상 등)을 말합니다.
- 1. 매도인의 담보책임은 매매의 목적인 권리에 하자가 있거나 또는 목적물 자체에 하자가 있는 경우에 매도인에게 일정한 책임을 인정하는 것입니다.
- 2. 권리의 하자에 대한 담보책임은 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 경우, 목적물의 수량 부족·일부 멸실의 경우, 제한물건 등이 있는 경우 등이고, 물건의 하자에 대한 담보책임은 특정물과 불특정물 매매에 있어 목적물에 하자가 있는 경우 등입니다.
- 3. 담보책임과 채무불이행책임은 계약으로부터 생긴다는 점에서 유사한 점이 있으나, 채무불이행책임은 손해배상청구권과 해제권이 발생하는데 비해, 담보책임은 대금감액청구권, 해제권, 손해배상청권, 완전물급부청구권이 발생합니다.
- 4. 이처럼 담보책임은 법률적 쟁점이 많아 사건 발생 초기부터 당사자에게 유리한 증거를 확보하여 관련 법리를 어떻게 적용할지 여부에 대하여도 충분히 검토하여야만 승소가능성이 높아집니다.
임대차
당사자의 한쪽이 상대방에게 물건을 사용하게 할 것을 약속하고, 이에 대하여 상대방은 일정한 금액을 지급할 것을 내용으로 하는 계약을 말합니다.
주택의 임대는 주택임대차보호법의 적용을, 상가 건물의 임대는 상가임대차보호법의 적용을 받습니다.
보증금반환청구
보증금반환청구소송은 임대차계약 만료 후 임차인이 임대인에게 임차한 부동산에 대한 원상회복을 완료하여 해당 부동산을 인도하였음에도 불구하고, 임대인이 임대보증금을 반환하지 않는 경우 법원의 판결을 받아 강제집행을 통하여 보증금을 반환받기 위해 제기하는 소송입니다.
- 1. 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하지 않는 이유는 반환할 여력이 없거나, 임차인의 원상회복 의무를 악용하여 원상회복이 불완전하게 이행되었음을 이유로 원상회복 비용을 보증금에서 과다하게 감액하려는 경우에 자주 발생합니다.
- 2. 임대인이 임차인에게 임차인의 원상회복의무를 이유로 보증금을 반환해주기 아니하는 경우 임대인과 임차인 사이에 원상회복의 범위에 대한 이견이 많아 협의가 되지 않는 경우가 많이 발생하므로 사건 발생 초기부터 변호인의 조력을 받는 것이 향후 임차인에게 유리합니다.
명도청구
명도청구소송은 임대차계약이 해제되었음에도 불구하고 임차인이 임차한 부동산을 임대인에게 인도하지 아니할 경우 임대인은 법원의 판결을 받아 강제집행을 통하여 임차 부동산을 인도받기 위해 제기하는 소송입니다.
- 1. 명도청구소송은 소를 제기하기 전 또는 소제기와 동시에 점유이전금지가처분을 신청하여 현재 점유자인 임차인이 임차 부동산에 대한 점유를 제3자에게 이전하는 것을 금지한 다음 소를 제기하여야 승소판결을 받은 후 집행이 가능합니다.
- 2. 임대차기간이 만료된 임차인이 임차목적물을 인도하지 않는 경우, 임대차기간이 남아 있으나 차임을 지급하지 않는 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 다시 임대를 한 경우 등 복잡한 부분과 절차적인 쟁점도 많은 소송이므로 사건 발생 초기부터 변호인의 조력을 받아 진행하는 것이 유리합니다.
권리금 상당 손해배상청구
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.
- 1. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 “임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 / 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 / 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 / 정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 하여서는 안됩니다.
- 2. 만약 임대인이 위와 같은 행위를 함으로써 임차인에게 손해가 발생할 경우 임대인은 임차인에게 그 손해를 배상할 책임이 있고, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.
- 3. 만약 임대인이 위와 같은 행위를 함으로써 임차인에게 손해가 발생할 경우 임대인은 임차인에게 그 손해를 배상할 책임이 있고, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.
- 4. 만약 임대인이 위와 같은 행위를 함으로써 임차인에게 손해가 발생할 경우 임대인은 임차인에게 그 손해를 배상할 책임이 있고, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.
- 5. 임대인은 “임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 / 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 사유가 있는 경우 / 임대차 건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 / 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우”에는 권리금 지급을 방해하지 아니한 것으로 봅니다.
